影子銀行整頓牽連房地產(chǎn)信托 私募融資能力或受創(chuàng)
在北京的房地產(chǎn)私募界，黃金灣投資是今年以來比較突出的一家?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者上周報道，北京一家注冊資金僅有1000萬元的福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過和其合作，最終以46億的總價，擊敗了古北集團、九龍倉等房企，奪得了上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，并一度成為上海的總價“地王”。
那么，在本輪整治“影子銀行”的過程中，這家房地產(chǎn)私募是否會受到?jīng)_擊？
私募資金有兩個重要來源
有知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，黃金灣投資協(xié)助中小地產(chǎn)公司獲取的資金大量來源于銀行信貸和信托融資，一旦上述兩個資金來源受到影響，黃金灣的融資能力無疑將被大大削弱。
黃金灣投資集團的官方網(wǎng)站刊載了董事長申威的致辭：“2013年，無論是房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴還是松動，我們明顯地感覺到資金層面已經(jīng)有了松動，銀根正在放松，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢復(fù)審批。但中小房企依然融資困難，受到‘432’條件的限制，也就是說四證齊全，自有資本金30%，二級開發(fā)資質(zhì)，這對于很多中小房企都是一個困難，另外中小房企的資產(chǎn)抵押率也存在問題。因此，地金聯(lián)盟應(yīng)運而生，地金聯(lián)盟今年將幫助中小房企通過地產(chǎn)金融的創(chuàng)新獲取資金，并幫助大型房企和中小型房企的合作與并購搭建一個橋梁。”
黃金灣投資的相關(guān)負責人士對此解釋說，地金聯(lián)盟搭建的平臺就是，用大房企的資金去收購中小房企難以為繼必須轉(zhuǎn)讓的項目。大房企的資金來源主要是開發(fā)貸、信托資金和海外融資三部分。
然而，上述資金并非都可以隨便動用的。除了海外融資所得外，其他的諸如開發(fā)貸和房地產(chǎn)項目信托融資都受到銀行嚴格的監(jiān)管。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，一般情況下，開發(fā)貸都是專款專用，不經(jīng)過銀行同意，一般很難將開發(fā)貸挪作他用；對于多數(shù)信托融資項目，信托公司也會要求開設(shè)專門賬戶嚴格監(jiān)管資金。
房地產(chǎn)專家陳寶存(微博)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，開發(fā)貸不能實現(xiàn)并購，銀行內(nèi)部要求，開發(fā)貸必須進行?？顚Ｓ霉芾恚荒芘灿?，挪地點都不行。在這樣的背景下，房企如果動用開發(fā)貸，或者以項目的信托融資，收購其他的中小地產(chǎn)商，就有違規(guī)的嫌疑。
尤其是在流動性收緊的背景下，高度依賴“影子銀行”發(fā)行的單一信托將受到非常大的影響。此前，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文認為，央行不會允許銀行類金融機構(gòu)破產(chǎn)，但不排除有信托或證券公司，在流動性問題、資產(chǎn)質(zhì)量惡化的情況下，出現(xiàn)資本金短缺以至清盤風險。
事實上，根據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計，今年僅集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模就達到2000億元左右，在流動性收縮的背景下，上述信托借款一旦到期，房企是否可以再發(fā)行新的信托以償還舊債是個疑問。
房地產(chǎn)私募融資或現(xiàn)下滑
對黃金灣投資等房地產(chǎn)私募來說，一旦大型地產(chǎn)公司的開發(fā)貸和信托融資收緊，那么其用來收購中小地產(chǎn)公司的資金就存在疑問。
中國指數(shù)研究院5月8日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》報告顯示，2013年上半年共27家上市房企海外融資超過700億元，但這一部分資金相對于整個地產(chǎn)行業(yè)來說仍然是小巫見大巫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~5月份我國房地產(chǎn)開發(fā)貸為8051億元，占到企業(yè)總資金來源的17%。用益信托發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，今年前五個月國內(nèi)共成立房地產(chǎn)信托344款，募集資金908.53億元。
顯然開發(fā)貸和信托融資募集資金，均超過房企前5月通過境外發(fā)債、IPO募集的資金總量，因此當銀行加強對開發(fā)貸的管理，信托融資也因為流動性的收緊而出現(xiàn)收縮時，房地產(chǎn)私募還能在中小地產(chǎn)公司融資業(yè)務(wù)上提供多大的貢獻就成為一個疑問?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者致電黃金灣投資集團相關(guān)負責人，但其電話處于無人接聽狀態(tài)。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心企業(yè)研究所執(zhí)行所長陳晟表示，流動性收緊短期內(nèi)會對地產(chǎn)私募的融資產(chǎn)生一定影響，對很多私募資金機構(gòu)來說，未來需要重新規(guī)范自己的募資途徑和募資方式。只有這樣，中國房地產(chǎn)的私募基金才能健康成長，成為銀行信貸的有益補充。
（王杰）
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